铝金门窗、明亮的电梯九江pvc管粘接胶水厂家，每次回到这栋簇新的四层小楼，湖南长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋居民周伟总会多看几眼。在小区众房龄四五十年的老楼中，2025年11月交付的它格外眼。
\n曾经的9栋建于1975年，年久失修，经业机构检测，确定为C危房。2023年6月，长沙市出台进步加快进城镇危旧房屋改造工作的实施意见，明确“C、D城镇危旧房屋改造可通过征收、维修加固、拆除重建等式，分类处置实施”。9栋通过自主新、原拆原建，变了模样。
\n目前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增为主的阶段。今年的政府工作报告提出“坚持城市内涵式发展”“质量进城市新”。“支持老旧住房自主新、原拆原建”写入《中共中央国务院关于动城市质量发展的意见》。
\n由业主作为实施主体，老旧住房自主新、原拆原建如何凝聚居民共识？怎么筹集资金？怎样畅通审批流程？近日，记者在广东省广州市、湖南省长沙市、四川省遂宁市等地探访。
\n凝聚共识
\n政府引，居民协商，工作做到心坎上
\n今年67岁的周伟在9栋住了32年，老楼早已刻满岁月风霜。
\n前两年，场大雨致9栋四楼顶层住户中漏水，继而渗到三楼居民。“老楼用的预制板，时间长了就漏水。没有电梯，我们年纪大了，上下楼很不便。”周伟说。
\n长沙出台进步加快进城镇危旧房屋改造工作的实施意见后，周伟琢磨了许久：9栋能否拆了重建？他把文件转发到楼栋微信群，邻居们反应热烈。可往下进时，有人却了退堂鼓。
\n起初，大以为是政府主重建。后来仔细了解，是以业主为实施主体，靠大自主协商、共同决策、自筹资金，再引入项目建设单位，难度可想而知。
\n周伟不想放弃，他和其他几位热心居民挨挨户听意见：有的经济困难，时出不起钱；有的已不在楼里住，不愿花钱；有的想等政府拆迁，得笔拆迁款……
\n“我们起账，清了再作决定不迟。”周伟耐心说服有疑虑的住户——
\n笔“长远账”。“多看看新闻报道，我们就能知道，现在城市发展的式变了，大力实施城市新，不搞大拆大建。我们要跟得上形势。”面对想等拆迁的邻居，周伟劝道。
\n笔“成本账”。翻开市里的实施意见，周伟指着条文，挑出介绍：采取“四原”原则（原址、原面积、原度、原使用质）拆除重建的改造项目，市、区两财政按原产权面积适当给予补。“重建房屋每平米的成本价远低于商品房销售价，不仅住得舒心，将来如果出售还能从中受益。”面对经济困难的邻居，周伟边账边鼓励，“办法总比困难多！”
\n笔“安全账”。“老楼成了危房。墙皮掉落，到人怎么办？线路老化，发生火灾怎么办？”他的话让不少居民陷入沉思。
\n笔“情感账”。9栋原是职工宿舍，上世纪90年代房改时，大伙儿满心欢喜地买下。“住了多年的房子，大舍得就让它这么‘废’了？”面对已经搬离老楼的居民，周伟动情地说，“大搬，很多是因为房子老了，不好住。等修好了，还可以搬回来，我们这些老邻居又能聚在起……”
\n几笔账得实实在在，居民的感受真真切切，共识逐渐达成。
\n在广州，花都区集群街2号楼的房龄已近50年，是D危房。“老房子不具备征收条件，又租不出去、不上价，不如大集资，拆了重建。”居民中的老党员徐耀通提议，不少居民也动了心。
\n收到部分居民意见后，花都区相关部门讨论认为，这新思路符城市发展转型趋势，可以尝试。很快，由住建部门、街道办、社区等组成的联工作组成立了，边邀请设计院设计新房，边做群众工作。街道办、社区先后召开9次居民大会，入户走访40多次，逐回应群众关心的过渡安置、户型设计等问题。业主们终达成致，决定原拆原建。“政府引、帮助我们做街坊的工作，把工作做到了大的心坎上。”徐耀通感慨。
\n然而，居民各有各的考量，即便做了大量工作，少数人持不同意见的情况仍在所难。遂宁船山区介福东路106号居民陈晓玉就遇到这难题。
\n“老楼住了35年，是D危房，许多住户盼着住新房。2024年8月征求意见时，有个别住户始终不同意。”陈晓玉坦言，实在没办法，同意重建的居民只好联出资，购买不愿参与原拆原建住户的房子，这才让项目得以实施。
\n“民法典二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定，需要2/3以上的业主参与表决、过3/4参与表决的业主同意。”船山区住房和城乡建设局局长牟俊丞说，但实际情况是，不少地需要全部居民同意才能施行，否则就会陷入停滞。
\n部分受访干部建议，针对达到民法典规定业主表决同意人数的项目，可因地制宜探索执行措施，明确执行程序、补偿标准等，照顾少数业主利益关切的同时，保障多数业主法权益。
\n筹集资金
\n居民出资九江pvc管粘接胶水厂家，政府支持，多投入共同动
\n老旧住房自主新，如何实施？
\n2024年8月底，经居民选，陈晓玉等5人当选介福东路106号自主改造委员会委员，委员会代表全体房屋所有权人发起和开展改造工作。可改造涉及立项、申请建设用地规划许可证等，流程多、业强，单靠居民自身可不行。经住建部门、街道办遴选荐，自主改造委员会选定遂宁兴船实业有限公司作为项目代办代建实施单位。当年9月21日，自主改造协议签订。
\n协议签订后，开始筹集建房款。经测，介福东路106号改造总投资约2000万元，其中居民出资900多万元，其余由船山区和兴船公司统筹解决。
\n“改造过程中，公司先行垫付所有资金，居民分4次缴纳资金。”兴船公司工程建设管理部负责人廖均介绍。
\n居民出资，有的经济能力强，有的经济能力弱。介福东路106号里，户居民中有两位老人患病，时难以凑齐房款。街道办积协调，兴船公司同意这户居民先欠款。“我们还帮忙联系金融机构，为有需要且符条件的住户提供商业贷款。”廖均说。
\n不过，贷款面临现实约束。“危旧房业主中以老年人居多，有的出了部分银行的贷款年龄上限。同时，房子拆除重建过程中存在抵押物灭失的情形。”廖均建议，相关部门应鼓励政策银行和商业银行加大对自主新项目的信贷支持，允许自主新项目通过房产抵押获得融资担保，为居民提供长周期、低利率贷款服务。
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“居民出资后，剩余的1000多万元通过财政补助、地政府项债券和房屋资产运营来补足。”廖均告诉记者，介福东路106号项目获得中央和省财政提供的城市危旧房改造相关补助资金288万元，以及支持危旧房改造的中央预内投资资金100多万元。
\n2025年6月印发的《四川省城市危旧房改造工作则（试行）》提出，支持符条件的城市危旧房改造及配套基础设施项目申报地政府项债券。“我们正在积申报，预计能争取到300多万元项债券支持。”廖均说，其余资金缺口依靠房产运营收入弥补——按原拆原建案，介福东路106号项目将新建房屋80套，除去72户居民住宅，剩余8套用于出售或租赁。
\n在广州，集群街2号楼改造项目的设计、监理、测量等费用由花都区政府补贴，居民出资占大头。“整体下来，居民筹资800多万元，政府补贴约60万元。”徐耀通说。
\n在长沙，按照当地城镇危旧房屋改造工作实施意见，市、区两财政按1∶1比例，对C、D危房拆除重建项目进行补。“居民与代建企业签署的价格是每平米3056元，其中财政补1050元，大大减轻了居民负担。”周伟把账得明白。
\n牟俊丞认为，地政府还可通过设立自主新基金等式给予支持，项目实施单位则可通过多余房产租售和后期物业管理，实现资金补充和长期获益。
\n办理审批手续
\n先行先试，多措并举，完善政策解难题
\n居民达成共识，万能胶生产厂家资金筹集到位，报批报建随即启动。重要步，是办理建设用地规划许可证。
\n与般商业开发项目不同，采取拆除重建式改造危旧房，不涉及调整土地用途和新增土地，因此花都区对此予办理供地手续。可进入建筑案设计环节时，难题出现了。
\n根据2019年修订的《广州市城乡规划技术规定》，经鉴定为局部或者整幢危房的房屋，可以在不增加原有法产权建筑面积和建筑度、不扩大基底面积、不改变“四至”关系、不改变使用质的前提下，进行原址重建或者改建。
\n然而，集群街2号楼的重建案有所突破：成套改造要符住宅设计规范，户内厨房、卫生间均需扩大；增设电梯，楼顶需增加设备用房；疏散楼梯需扩宽，才符火规范。
\n“经测，在总户数不变的前提下，集群街2号楼基底面积需增加31.21平米，建筑面积增加120.33平米，建筑度增加0.48米。”广州市规划和自然资源局花都区分局局长李文伟说，新房既会长“”，也会长“胖”，与技术规定存在冲突，后续规划报建很难进。
\n多部门多次商议，观点不：有的从规范审批角度出发，认为不应突破现行法规；有的觉得破束缚势在行，这是提升居民生活品质、探索老城区自主新路径的由之路。
\n解决之道，在坚持人民至上、实事求是；破题之钥，关键靠先行先试、改革突破。
\n花都区委和区政府度重视，将集群街2号楼纳入广州北站东侧老旧小区微改造试点，并由花都区住房和城乡建设局牵头，研究出台《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点案》。
\n“案明确允许适度增加建筑面积，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施。”徐耀通说，对住宅理增加的面积，居民补缴土地出让金后，可获得不动产权证，“房子面积大了，理了，还装上了电梯，住着舒服。”
\n集群街2号楼原拆原建项目2024年3月开工建设，积累了有益经验。其相关做法入选住房城乡建设部印发的《实施城市新行动可复制经验做法清单（四批）》。2025年12月1日起施行的《广州市国土空间规划条例》则明确，除片区等少数情况外，“城镇危旧房改造，可以采用原状维修或者拆除重建的式实施改造提升，为民生、增加公益设施或者公共空间的，可以适当增加建筑面积。”
\n2025年，新版国标准《住宅项目规范》颁布实施，有14项提升，包括将住宅层提到不低于3米，规定4层起要加装电梯等。住房城乡建设部党组书记、部长倪虹前不久接受本报记者采访时表示，要继续围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”。
\n不过，部分地区在危旧房改造中，仍对原拆原建设置原面积、原度等指标，定程度限制了改造果。“多年前的住房标准，很多已难以满足居民住房需求，也不适应城市发展转向存量提质增阶段的新要求。”牟俊丞建议相关部门加快制定适应指标和规范，动多老房子改造成“好房子”。
\n此外，原拆原建所需办理的各项审批涉及多部门、多环节，传统审批流程较难跟上城市新需要。
\n简化审批流程，花都区行多部门并联审批，大幅压缩审批时限。“建设工程规划许可、施工许可等行政审批，所需时间由47个工作日压缩到5个工作日。集群街2号楼从开工建设到2025年1月交房交证，用时仅9个月。”花都区住房和城乡建设局局长江奇介绍。
\n遂宁则将放在下放审批权限上。当地出台规定，对船山区城市规划区域范围内，用地面积小于或等于3000平米的原址拆除重建项目，委托船山区相关部门审批。“通过下放权限、简化手续、并联审批等式，提升审批率，破解原址重建‘审批难’。”牟俊丞说。
\n施工建设
\n因地制宜，优化设计，老房子“长”出新样子
\n老房子变“好房子”，设计很重要。
\n集群街2号楼设计启动之初，设计团队就把房子不理布局作为重中之重。“比如，徐耀通有间南向卧室立在成套房之外，进出要经过公共走廊。我们把这间房平移至北向，与成套房连通。腾出的空间并入另外户，实现户型优化。”广东省建筑设计研究院集团股份有限公司建筑创作院院长蔡淳镔举例。
\n蔡淳镔还提到，些住户存在厨卫相连、需经厨房进入卫生间的问题，不仅串味严重，空间也局促。这次改造，相关户型按国标准《住宅设计规范》重新设计，厨卫面积和设计均达到规范要求。
\n在长沙，湘农桥社区二区9栋通过重建优化，在房屋建筑面积不变的情况下，得房率由原先的七成左右提升至95以上，户型也加周正，居住体验明显。
\n电梯、公共走廊等配套及附属设施，同样关系居民体验。设计过程中，蔡淳镔团队边征求群众意见，边完善设计案。当时，新版《住宅项目规范》尚未颁布，《住宅设计规范》要求，7层及以上住宅须设置电梯；12层及以上住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置台可容纳担架的电梯。“集群街2号楼只有5层，但考虑到老年住户较多，我们不仅安装了电梯，还选择了‘担架电梯’，以备不时之需。”蔡淳镔说，对照新版《住宅项目规范》，这设计也达到了要求。
\n不过，危旧房多位于老旧小区，受客观条件限制，有的达不到现行标准和规范。“比如，现行规范要求，住宅建筑间距应按底层在冬至日不少于1小时的日照标准进行控制。在遂宁，要达到这个标准，楼间距和楼的比例约为1∶1。”廖均以介福东路106号为例，“新建楼24米多，建筑间距就也得24米多。但楼前楼后均有建筑，难以满足要求。”
\n遂宁出台政策，明确危旧房改造时，建筑间距、绿地率等指标可按不低于改造前水平控制。“总体原则是因地制宜，但要符消安全等底线要求。”廖均说。
\n记者注意到，类似规定也被写入《广州市国土空间规划条例》：“以不低于现状指标实施危旧房改造”。
\n妥善安置过渡，是居民所盼。在船山区，D危房的住户，若只有唯住房，过渡期间可向政府申请保障租赁住房。“70多平米的两居，每月只要220多元，而且离老房子不远，我没事就回去转转。”陈晓玉对这样的安排很满意。
\n施工过程中，居民、社区、项目实施单位等密切配，老房子得以“长”出新样子。
\n湘农桥社区二区9栋的作业面小，材料堆场狭窄。“施工单位提前制定施工案，理安排材料进场时间，避道路堵塞。社区积协调作业场与周边居民生活，减少影响，保障项目顺利进。”湘农桥社区党委书记周诗静说，业主委员会代表也时常到场查看施工用料，监督施工质量，帮助解决难题。
\n目前，陈晓玉和徐耀通都已拿到新房钥匙，周伟正加紧装修，期待着早日搬进新居。
\n在长沙，些有意愿实施自主新的危旧房住户和社区居民前往湘农桥社区学习；在遂宁，介福东路106号旁边的个原拆原建项目已进入前期调研阶段；在广州，集群街2号楼项目完工后，当地全力动危旧房改造，相继建成小石集、新华坊等自主新、原拆原建项目，继续探索危旧房改造用地、规划、建设等面经验。
\n随着批项目成功“样”，自主新、原拆原建模式由点及面、逐步广，多群众的美好生活愿景正在照进现实。
\n原标题：老房子这样变成“好房子”
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